핵심은 ‘계약일’보다 ‘토지거래허가 신청일’입니다
이번 조치는 다주택자의 매도 마감선을 사실상 늦춘 것입니다. 기존에는 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결해야 양도세 중과 배제를 받을 수 있었지만, 이제는 같은 날짜까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청하기만 해도 혜택을 적용받을 수 있습니다. 정부가 토지거래허가 심사에 통상 15영업일이 걸린다는 점을 고려해, 실질적으로는 매도 준비 시간에 약 20일 여유가 생긴 셈입니다.
다만 이 완화가 모든 집주인에게 같은 의미는 아닙니다. 적용 지역과 양도 기한이 다르고, 5월 10일 이후에는 세율 부담이 크게 달라집니다. 지금 판단의 기준은 “더 기다릴지”가 아니라 “내 주택이 어느 지역에 속하고, 어떤 날짜 안에 움직여야 하는지”입니다.
지역별 기한이 다릅니다: 9월까지와 11월까지를 구분해야 합니다
양도 기한은 지역에 따라 다릅니다. 기존 조정대상지역인 강남·서초·송파·용산은 계약일로부터 4개월 이내, 즉 2026년 9월 9일까지 양도를 마쳐야 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 반면 2025년 10월 16일에 새로 지정된 조정대상지역은 6개월 이내인 2026년 11월 9일까지가 기한입니다.
- 기존 조정대상지역: 강남·서초·송파·용산 / 2026년 9월 9일까지 양도 완료
- 신규 조정대상지역: 2025년 10월 16일 지정 지역 / 2026년 11월 9일까지 양도 완료
- 공통 체크포인트: 5월 9일까지 토지거래허가 신청 여부 확인
이 차이는 단순히 몇 달 차이가 아니라, 매도 전략을 바꾸는 기준입니다. 기존 규제지역은 시간이 더 촉박하고, 신규 편입 지역은 상대적으로 여유가 있습니다. 따라서 같은 다주택자라도 ‘어느 지역 주택이냐’에 따라 서둘러야 하는 정도가 달라집니다.
왜 정부가 기준을 완화했나: 공급 확대는 유도하되, 중과 기조는 유지
정부가 이번 보완책을 낸 배경은 다주택자의 매물 출회를 늘려 공급을 확대하려는 데 있습니다. 실제로 이재명 대통령이 지난 1월 23일 중과 유예 종료를 공식화한 뒤, 서울 아파트 매물은 5만 5,373건에서 4월 9일 7만 6,631건으로 약 38.4% 늘었습니다. 정책 발표만으로 매물이 움직인 흐름이 확인된 만큼, 정부는 토지거래허가 절차의 불확실성까지 줄여 추가 출회를 노린 셈입니다.
그렇다고 정책 기조가 바뀐 것은 아닙니다. 정부는 여전히 투기 근절을 큰 원칙으로 두고 있고, 5월 10일부터는 세 부담이 다시 강해집니다. 조정대상지역 내 다주택자는 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 더해집니다. 장기보유특별공제도 적용되지 않으며, 지방소득세까지 포함하면 최대 82.5% 수준의 세율이 나올 수 있습니다.
지금 무엇을 확인해야 하나: 다주택자라면 일정과 의무를 먼저 보세요
이번 제도는 ‘팔 수 있느냐’보다 ‘어떤 의무가 같이 따라오느냐’를 함께 봐야 합니다. 특히 토지거래허가구역 내에서 다주택자가 임대 중인 주택을 무주택자에게 넘기는 경우에는, 5월 9일까지 허가를 신청하면 매수자의 실거주 의무와 주담대 실행 시 전입신고 의무가 각각 유예됩니다. 세 들어 있는 집을 팔 때 거래 장벽을 낮추는 대신, 임차인 거주권을 보호하려는 장치가 함께 붙은 것입니다.
실무적으로는 아래 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
- 주택이 어느 지역인지 먼저 확인합니다. 기존 조정대상지역인지, 2025년 10월 16일 신규 지정 지역인지 구분해야 합니다.
- 5월 9일까지 토지거래허가 신청이 가능한지 일정부터 봅니다. 계약보다 신청이 우선입니다.
- 세 낀 매물인지 확인합니다. 임대 중인 주택이라면 매수자 의무 유예 조건이 달라질 수 있습니다.
- 5월 10일 이후 세율을 감당할 수 있는지 비교합니다. 장기보유특별공제 배제와 중과세율을 함께 봐야 합니다.
자주 묻는 질문: 이번 완화는 누구에게 유리한가요?
Q. 다주택자 모두가 혜택을 받나요?
아닙니다. 이번 내용은 조정대상지역 주택 양도와 토지거래허가구역 내 거래를 중심으로 한 보완책입니다. 특히 일정과 지역 요건을 충족해야 합니다.
Q. 5월 9일까지 꼭 계약을 끝내야 하나요?
아닙니다. 핵심은 계약 체결이 아니라 토지거래허가 신청입니다. 5월 9일까지 신청만 하면 중과 배제 판단의 기준을 맞출 수 있습니다.
Q. 왜 어떤 지역은 2026년 9월 9일, 어떤 곳은 2026년 11월 9일까지인가요?
기존 조정대상지역과 새로 지정된 지역의 규제 적용 시점이 다르기 때문입니다. 편입 시기가 늦은 지역에 2개월 정도 추가 여유를 둔 구조입니다.
Q. 지금 바로 팔아야 하나요, 더 기다려도 되나요?
단정할 수는 없습니다. 다만 5월 10일 이후에는 세 부담이 크게 커지고, 지역별로 매물·수요 흐름도 다릅니다. 따라서 ‘시장 분위기’보다 내 지역의 마감일과 세 부담을 먼저 계산하는 쪽이 실무적으로 맞습니다.
이번 조치는 다주택자에게 숨통을 조금 틔워주지만, 본질적으로는 기한을 정해 매물을 유도하는 정책입니다. 판단이 필요한 사람은 결국 세금과 일정입니다. 보유 주택이 규제지역인지, 허가 신청이 가능한지, 양도 완료 기한이 9월인지 11월인지부터 확인해야 합니다.