지난 글들을 통해 입지는 무엇이 중요하며, 수요와 공급이 부동산 가격에 어떠한 영향을 끼치는지까지 함께 공부해봤는데요. 오늘은 이러한 지식을 종합해 스스로 부동산 공부를 할 수 있는 방법에 대해 알려드릴까 해요.

반드시 알아두자! 부동산 수요 공급 사이클

부동산이라는 재화*도 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급에 의해 가격이 결정돼요. 결정된 가격은 특정 원인으로 인해 상승과 하락을 반복하며 가격이 다시 형성되고요.

*재화는 사람이 바라는 바를 충족시켜 주는 모든 물건을 얘기해요.

이러한 수요 공급의 기본적인 원칙에 부동산 요소를 더한 것을 ‘부동산 사이클’이라고 하는데요. 부동산 사이클의 순서를 대략 보자면

부동산 사이클 통해 부동산 공부하기        01 0204

전세가 상승부터 시작해, 단계별로 왜 이러한 움직임이 발생하는지 하나씩 알아볼게요.

1️ 전세가 상승

전세 물량은 부족한데, 전세로 살고 싶어 하는 사람이 많아지면 일어나는 현상이죠. 전세에 대한 수요는 실수요자의 수요*라고도 해석할 수 있어, 향후 매매가의 추이와 더불어 해당 지역에 대한 선호도를 알 수 있기도 해요.

*실수요자의 수요라고 하는 건 투자자의 수요가 아니라는 말과 같은데요. 이는 전세가가 오를 것 같다고 생각해 억 단위의 목돈을 전세금으로 내지 않는 투자자라고 생각하면 쉽게 이해가 될 거예요.

2️ 매매가 상승

전세가가 오른 뒤, 매매가가 상승하는 이유는 자금이 부족해 전세로 살고 있던 사람이 ‘어? 이 정도면 차라리 전세 보증금에 조금 더 보태서 집을 아예 사는 게 좋겠는데?’라고 생각해, 전세에 있던 사람들이 매매로 넘어가기 때문이에요. 주택은 1채인데 전세나 매매로 사려는 사람들, 즉 수요가 1명이 아니라 10명, 100명이라고 한다면 희소성에 의해 가격이 자연스럽게 상승하게 되겠죠?

매매가는 투자자의 수요로 인해 상승할 수도 있는데요. 투자자들은 매매가와 전세가 간의 차이(gap)를 보고 들어오기 때문에 매매가가 투자자들로 인해 높아질 수도 있어요. 예를 들어 매매로 1억 원, 전세로 6천만 원하던 집이 실수요자의 수요 증가로 전세가가 8천만 원이 됐을 때, 투자자들은 실수요자의 수요가 많다는 것을 향후 매매가가 오를 거라고 판단해 적어진 2천만 원의 갭을 보고 들어오는 것이죠.

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3️ 입주 물량 증가

앞서 전세가와 매매가가 실수요자의 선호도로 인해 가격이 상승한 걸 본 건설사들은 다음과 같이 생각할 텐데요. ‘이제 이 지역에 건물을 지으면 꽤 잘 팔리겠는데?’하고 말이죠. 건설사는 결국 돈을 벌기 위해 일하는 것이기 때문에 이러한 흐름이 형성되는 건 자본주의인 세상에선 너무나 당연한 결과예요.

 

4️ 전세가 하락

전세가의 하락은 전세로 사려는 사람보다 살 수 있는 주택의 수가 더 많을 때 보이게 되는 현상이에요. 즉 수요보다 공급이 많다는 거죠. 수요가 건설사가 예상했던 것보다 적어서 공급한 주택이 다 안 팔렸거나, 어떤 특정 이유로 인해 수요자들의 관심이 떨어질 때 이러한 결과가 발생해요.

 

5️ 매매가 하락

매매가의 하락은 전세가의 하락에 뒤이어 나오게 되는 단계예요. 기존에 있던 아파트 옆에 새 아파트가 들어서게 될 때 주로 나오게 되는 현상이죠. 특정 이유가 있지 않은 이상 사람들은 더 깨끗하고 새로운 곳을 선호하기 때문에 구축 아파트들의 가격은 점차 하락하는데요. 빵집에서 어제 만든 빵을 오늘 만든 빵보다 더 저렴하게 파는 것을 생각하면 쉽게 와닿을 거예요.

 

6️ 입주 물량 감소

앞서 건설사는 돈을 벌기 위해 주택을 짓는다고 말했는데요. 건설사가 전세가도 떨어지고 매매가도 떨어지고 있는 지역에, 이전에 지었던 주택들도 다 안 팔린 상황이라면 해당 지역에 주택을 더 지으려고 할까요? 더 지으려고 하지 않겠죠. 그래서 입주 물량은 자연히 늘어나는 인구에 의해 서서히 감소해요. 입주 물량이 감소하고 나면 다시 전세가의 상승으로 이어지고요.

 

왜 다시 전세가의 상승으로 이어지게 될까요? 그 이유는 주택의 수는 공급의 중단으로 인해 멈춰져 있지만, 시간이 흐름에 따라 인구가 증가하고, 세대수가 증가해 자연스럽게 팔리지 않던 주택들의 빈자리들이 메꿔지게 되기 때문이죠. 이로 인해 쌓였던 물량은 소진되거나 오히려 부족해지면서 수요가 공급을 앞지르는 현상이 발생해요.

가격이 오를만한 곳은 어떻게 찾아낼까?

부동산 사이클을 적용해보기에 앞서 우리는 가격이 내려갈 확률보다 오를 확률이 높은 지역을 먼저 선정해야 해요. 부동산 사이클을 공부하는 이유가 수익을 내기 위함이니 오를 것 같은 지역을 고르는 건 당연한 일이겠죠?

 

‘부동산지인’이라는 사이트에 들어가면 향후 입주 물량을 볼 수 있는데요. 여기서 최소 2년 후의 입주 물량이 부족한 곳*을 찾아야 해요. 입주 물량이 부족한 곳을 찾는 이유는 공급이 부족하다는 얘기이니 수요 공급 측면에서 생각해봤을 때 가격이 내려갈 확률보다 오를 확률이 높기 때문이죠.

 

그럼 기간은 왜 최소 2년일까요? 최소 2년이라는 기준을 정한 이유는 주택 보유자들이 비과세요건에 맞춰 주택을 시장에 내놓는 시기와 건설사가 주택을 짓는데 허가를 구하고 완공하는 데 걸리는 기간이 통상 3~4년 정도 소요되기 때문이에요. 예컨대 2022년 건물을 짓겠다는 허가인 인허가를 낸다면 빠르면 2025년, 느리면 2026년 정도에 건물이 완공되는 셈이죠. 이제 앞서 말한 조건에 해당하는 지역을 찾아볼게요.

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