4월, 거래침체 이어지는 전국 부동산 시장

최근 서울을 중심으로 한 주택 거래절벽 현상이 이어지면서 전국의 부동산 시장이 침체기를 겪고 있습니다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 매매거래는 1791건으로 전년 동월(1만3813건)의 10분의 1수준에 그쳤는데요, 이렇듯 매매 시장이 위축되면서 서울의 아파트값 또한 22주 연속 하락세를 보이고 있습니다.

 

이와 같은 부동산 침체 양상은 2015년 이후 최저 수준을 보이는 개업 공인중개사 수를 봐도 알 수 있는데요, 일반적으로 1~2월은 개업 공인중개사가 크게 늘어나는 시기인 반면, 올해는 부동산 거래절벽이 이어지면서 1~3월 개업한 공인중개사 수가 4년 만에 최저치를 기록했습니다.

 

‘이때다’ 싶어 많은 이들이 내 집 마련의 기회를 엿보고 있지만, 부동산 침체기 속에서도 서울을 비롯한 수도권은 오히려 매물 부족을 겪는 아이러니한 현상이 나타나면서 4월 부동산 시장은 지역별로 다른 양상을 보이는 다소 특이한 시장 구조를 보였습니다.

 

깊어지는 부동산 시장 관망세 속, KB경연연구소의 연구보고서를 통해 향후 부동산 동향을 진단해봤습니다. 내 집 마련과 투자 계획이 있으신 분들이라면 지금 바로 주목해주세요!

4월, 주택시장 동향

주택매매가격 하락세, 매매시장 위축

: 2019년 3월 전국 주택매매가격은 전월 대비 하락세(-0.10%)로 2개월 연속 하락하고 있습니다. 지난 9·13 대책 이후 매수심리가 크게 위축되면서 서울은(0.08%) 물론, 지방의 경우 신규공급물량 증가 등으로 이전보다 하락 폭이 점차 확대되는 양상입니다.

서울, 수도권은 매물 부족, 비수도권은 거래 감소 등 지역별 다른 양상

: 전국 주택거래량이 2015년 이후 감소 추세에 있지만, 수도권의 경우 2018년 이후 주택매매가격 상승세가 이어지고 있습니다. 이 같은 흐름은 부동산 규제강화로 매물은 급감했지만 투자수요는 집중된 데 기인한 것으로 판단됩니다. 특히 최근 대출 규제 강화, 입주 물량 증가, 공시가격 인상 등으로 세금부담이 현실화되면서 주택매수심리가 빠르게 위축, 거래량이 급감으로 이어지고 있는 것으로 보여집니다. 매물이 부족하다 보니 주택매수 시장이 부동산 침체기와 맞물려 다소 정체되고 있는 양상을 보이고 있습니다.

 

반면 지방의 경우 지속된 공급물량 증가와 지역 기반산업 침체, 주택 수요 감소 등으로 거래량이 크게 감소했습니다. 거래량은 지난해 약 21만건으로 2015년 대비 약 33%나 감소, 지방에 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게는 디딤돌이 되는 시기였습니다.

서울을 중심으로 거래시장 위축, 유형별로는 아파트의 감소 폭이 큰 상황

: 최근 거래시장 침체가 수도권(전년 대비 74.3%)을 중심으로 심화됐으며, 주택 유형별로는 아파트가 전년동월대비 가장 큰 감소 폭(42.7%)을 기록했습니다. 연립·다세대는 28.2%, 단독·다가구는 21.2% 감소하며 그 뒤를 이었습니다. 특히 서울의 아파트 거래량은 3월 현재 1,791건으로 2013년 1월(1,213건) 이후 최저치를 나타내고 있습니다.

투자심리는 위축, 전·월세 등 임대 거래량은 꾸준히 증가

: 서울을 비롯한 수도권의 매물 부족 양상을 초래한 전·월세 거래량은 매매시장 침체와 반대로 전년동월대비 13.9%나 증가했습니다. 2019년 2월까지의 서울의 전·월세 거래량은 전년동월대비 17.1% 증가했는데요, 특히 강남 4구의 경우 전년동월대비 25.4%나 증가하면서 전·월세 거래비중이 높은 것으로 나타났습니다. 서울 도심권의 경우 자가보다는 전·월세로 거주하는 이들이 많을 텐데요, 주택 수요층이 매수 대신 전·월세 임대시장으로 이동하면서 서울, 수도권의 경우 오히려 월세는 오르는 양상을 보였습니다.

서울을 중심으로 부동산 증여 비중 크게 증가

: 부동산 보유세율 강화 및 공시가격 인상 등으로 인해 다주택자들의 보유세 부담이 증가하자, 절세 등을 목적으로 한 증여 사례가 빠르게 증가하고 있는데요, 2019년 2월까지, 전체 주택거래(7.8만건) 중 증여사례는 약 4,696건으로 전체 매물의 6%를 차지했습니다. 자치구별로 살펴보면 최근 주택가격이 급등한 지역을 중심으로 증여가 크게 증가했는데요, 강남 3구 및 마포구, 영등포구의 경우 증여 비중은 15% 이상을 차지하는 양상을 보였습니다.

서울 부동산 이슈

*(부동산 거래 인상, 하락 폭)
양천구(-0.09%): 안전진단 강화로 재건축 추진 부진, 매매가격 하락 폭이 가장 큼

강서구(-0.09%): 대출 규제 및 경기둔화로 부동산 매매시장 위축, 처분을 서두르려는 다주택자들이 매물을 내놓고 있음

성북구(-0.08%): 정릉동 롯데캐슬골든힐스, 길음동 래미안길음센터피스, 석관동 래미안아트리치 등 대단지 입주 물량이 본격적으로 시장에 공급되면서 급매물이 나오고 있으나, 거래로 이어지지 않아 가격 하락 중

서초구(-0.06%), 송파구(-0.04%), 강남구(-0.02%): 강남 3구 공시가격 인상에 따른 보유세, 재산세 상승 압박으로 급매물 늘고 있으나, 매수자들의 관망세 장기화로 작년 1분기 대비 거래량 현저히 감소. BUT 송파구의 경우 헬리오시티(9510세대)의 입주가 마무리되며 송파구 일대 전셋값 회복세를 뒷받침 중

동대문구: 신규 단지 입주 물량이 소화되지 않은 상태에서 거래량 급감, 오래된 단지 위주로 아파트값 크게 하락

영등포구: 투자 수요가 몰렸던 재건축 및 대단지 아파트 매물 증가로 전셋값 하락

경기도 및 수도권 부동산 이슈

부천(0.03%), 구리(0.01%): 부동산 분양가가 오르며 가격 상승 중

과천(-0.11%): 3기 신도시 지정으로 인한 공급과잉 우려 속 매수 관망세가 짙어지는 양상

용인(-0.07%): 영덕동 용인기흥해링턴플레이스, 고림동 2차양우내안에에듀퍼스트, 신갈동 신흥덕롯데캐슬레이시티 등을 비롯한 상반기에만 1만 1천세대의 공급 물량이 대기 중에 있어 가격 하락을 끌고 있음

화성(-0.16%), 고양(-0.16%), 오산(-0.08%), 파주(-0.07%), 수원(-0.06%): 봄 이사 철이 마무리되면서 경기대 일대 전셋값은 하락 양상이 두드러짐

전국 주요 도시 부동산 이슈

울산: 삼남면 금아드림팰리스R, 언양읍 송대지구 양우내안에퍼스트 등 신규 아파트 공급 물량 초과로 매매가격 크게 하락

청주: 세종시로 주택 수요가 빠져나감과 동시에 올해 9295세대 공급물량까지 더해져 가격 하락 폭 확대

대전 유성구(0.16%): 아이파크 시티(1433세대) 청약 모집에 10만여 명이 몰리면서 부동산 가격 상승 중

대구 달서구(0.13%), 대구 동구(0.07%): 재건축 이슈로 수요자가 몰려 부동산 시장 온기 유지

일산 서구(-0.39%): 역전세난 이슈로 전셋값 하락 폭이 전국에서 가장 큼

경북 구미(-0.31%), 경남 김해(-0.26%): 전국적인 부동산 침체로 인한 전셋값 하락

2019 상반기 부동산 동향

주택시장의 부동산 가격은 올가을까지 지속해서 하락세를 보일 것으로 예상됩니다. 올해 신규 입주 물량만 약 50만 가구로 공급에 부족함이 없고, 정부에서도 별다른 규제 방안을 발표하지 않고 있어, 상반기 부동산 시장은 지금과 비슷한 양상을 보일 것으로 예상됩니다.

최초 내 집 마련을 꿈꾸는 이들이라면 올해 연말을 추천한다. 다만 투기의 목적이 아닌 실주거용의 매물을 찾을 것. 9·13 대책 이후 부동산 시장의 흐름이 조심스러운 만큼 이 상황이 유지되고 공급물량이 지금처럼 지속된다면 통계적으로 올 연말 부동산 가격이 빠질 가능성이 높다. 투기성의 허황된 꿈보다는 자신의 자금 상태에 맞는 지역을 선택할 것

1채 이상 부동산을 소유하고 있는 다주택자들이라면 단기간이 아닌 연 단위로 내다보고 투자할 것을 추천한다. 투기꾼들이 몰리는 시기에 정부에서 유동적으로 규제 방안을 발표할 수 있기 때문에 규제 발표 후 거품이 빠지는 시기인 연 단위로 투자 플랜을 세우는 게 좋다.

부동산 전문가 박종복 원장, 뱅큐 인터뷰 中