‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있죠? 건물을 가진 사람이 최고라는 의미를 담고 있습니다. 꼬박꼬박 임대 수입이 나오는데다 미래에 가치가 오를 것으로 예상되는 수익형부동산을 소유하는 꿈은 누구가 꿀 거예요.

 

그래서인지 최근 수익형부동산 시장에 관심이 쏠립니다. 10년째 지속된 저금리 기조, 주택시장 규제 정책으로 투자자들이 수익형부동산에 투자를 늘리고 있다는 분석이 나옵니다. 아울러 부동산 펀드 같은 간접투자상품이나 해외부동산 투자 수요도 늘어나고 있습니다.

 

특히 ‘꼬마빌딩’이 주목받고 있는데요. KB금융경영연구소와 국토교통부 자료에 따르면 지난해 빌딩거래 규모는 3483동인데, 이중 2378동, 68.2%가 연면적 1000 m3   미만의 ‘꼬마빌딩’입니다. 꼬마빌딩의 수익률은 7% 수준입니다. 은행의 평균 정기예금금리인 1.81%보다 4배 정도 높죠. (출처 : 한국감정원, 2018년 2분기 말 기준 수익율 7.07%)

‘꼬마빌딩’ 투자, 키테넌트(key tenant)에 주목!

키테넌트는 ‘상가나 쇼핑몰 등에서 고객을 끌어들이는 핵심 점포’를 의미합니다. 키테넌트는 앵커테넌트로 불리기도 합니다. 대표적인 키테넌트는 스타벅스로, 스타벅스가 입점해 있는 건물 또는 그 주변 건물의 시세는 올라갈 가능성이 높습니다. 그래서 스타벅스와 역세권을 합쳐 ‘스세권’이라는 말까지 나왔습니다.

 

‘스세권’의 위엄! 스타들과 스타벅스

 

-한수민

개그맨 박명수 씨의 아내로 대중에게 익숙한 한수민 씨는 지난 2015년 서울 성북구에 위치한 지하 1층, 지상 4층의 건물을 29억원에 매입했습니다. 한수민 씨가 살 때까지 이 건물의 월세 수익은 800~900만원 수준이었습니다. 

한수민 씨는 3년 만에 17억 6000만원의 시세차익을 올렸고, 3년 동안 꾸준히 월세로 1500만원 정도의 수익을 올린 것으로 추정됩니다. 비결은 스타벅스였습니다. 이 건물을 등기이전한 다음 날, 스타벅스와 입점 계약을 맺고 건물 전체를 스타벅스에 임대했습니다. 그 덕분에 월세 수익도 오르고 건물 자체의 가격도 크게 올랐던 겁니다.

 

-전지현

전지현 씨는 서울 용산구에 건물을 소유하고 있습니다. 이 건물에는 스타벅스가 입점하게 됐습니다. 동시에 건물의 가치도 올랐죠. 전지현 씨는 58억원에 이 건물을 매입했는데요, 이 건물은 2016년 기준 시세로 7억원의 시세차익이 생겼다고 합니다.

 

-싸이

가수 싸이 씨도 아내와 공동명의로 서울 용산구에 건물을 가지고 있죠. 싸이 씨의 보유 건물은 스타벅스 입점으로 가치가 뛰었다는 평가를 받습니다.

 

스타벅스는 100% 본사 직영으로 운영됩니다. 임대료는 월 매출에서 일정비율을 나누는 방식이죠. 보통 월매출의 10~15%를 월세로 낸다고 합니다.

 

스타벅스가 주변 건물에만 있어도 인근의 건물 시세는 올라갑니다. 스타벅스는 ‘허브 앤 스포크’ 전략을 활용합니다. 한 지역에 여러 개의 매장을 운영하는 것이지요. 실제로 스타벅스 홈페이지에서 지역별 매장 검색 서울 중구를 선택 해보면 을지로입구역을 중심으로 11개의 매장이 모여있는 걸 확인할 수 있습니다. 키테넌트인 스타벅스가 몰려있다면 주변 상권의 건물 시세도 올라가겠죠? 키테넌트는 시대마다 달라집니다. 과거에는 ‘은행’이 키테넌트였습니다. 지금은 전문가들이 스타벅스와 같은 카페, 편의점, 드러그스토어 등을 키테넌트로 꼽습니다.

꼬마빌딩, 따져봐야 할 4가지 조건!

키테넌트가 있다면, 키테넌트를 기준으로 꼬마빌딩에 투자하면 되지만 키테넌트가 어디에나 있는 건 아닙니다. 키테넌트 외에도 고려해야 할 조건을 알려드립니다.

 

1) 풍부한 임차수요

공실’이 있는지 살펴봐야 합니다. 특히 업무시설이 들어간 빌딩의 경우 장기간 ‘공실’이 생길 수 있습니다. 꼬마빌딩 투자의 가장 중요한 성공 포인트는 ‘공실관리’라는 말까지 나옵니다.

 

그래서 ‘입지 여건’이 중요합니다. 유동인구가 많은지, 교통은 편리한지 등을 따져봐야 합니다. 이밖에 배후수요도 신경써야 합니다. 상가의 경우에는 아파트 단지 등이 배후수요가 될 것이고, 오피스텔의 경우에는 회사 등이 될 것입니다.

 

2) 상권 경쟁력

임차인도 수익이 있어야 임차료를 낼 수 있습니다. 상권의 경쟁력이 있어야 수익을 낼 수 있겠죠? 그래서 상권 경쟁력이 중요합니다. 현재뿐만 아니라 미래의 경쟁력도 고려해야 합니다. 예를 들어 상가의 경우, 주변에 고급 아파트 단지가 생긴다면 수익성이 개선되고 건물의 가치도 올라갈 수 있습니다.

 

3) 건물 노후도

건물의 외부뿐만 아니라 내부 균열, 방수 상태, 누수 흔적 등 노후도를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 자칫 잘못하면 수리비가 더 나올 수도 있습니다. 다만 낡은 건물을 합리적인 가격에 매입해 리모델링으로 가치를 높이는 경우도 고려해봐야 합니다.

 

리모델링으로 가격 ‘껑충’한 스타의 건물

-이종석

모델로 시작해 배우로 입지를 다진 이종석 씨는 지난 2016년 서울 강남구에 위치한 1979년 건축된 노후 건물을 39억원에 매입했습니다. 그리고 ‘89멘션’이라는 브런치 카페를 운영하고 있죠. 이 건물은 50억원 가량으로 평가받습니다.

 

4) 상가 임대료 인상 폭 제한, 금리 인상

상가임대차보호법 개정안으로 지난 1월부터 상가 임대료 인상폭이 제한됐습니다. 임대료를 한 번에 5%이상 올릴 수 없게 됐지요. 대출을 받아 꼬마빌딩에 투자하는 경우라면 금리인상도 위험요소가 될 수 있습니다. 이자 부담이 커진다면 수익도 그 만큼 줄어든 것이니까요.

 

투자에 앞서 공부는 필수입니다. 투자법을 공부하고 자기만의 원칙을 갖는 것은 물론, 정부 정책도 알아둬야 합니다. 현장에 나가며 교통이 어떤지 확인하고, 현장에서는 유동인구도 파악해 보아야 합니다. 구매하려는 꼬마빌딩의 주변 상가에 들러 상인들과 이야기를 나눠보는 것도 도움이 됩니다. 공부하고 발품을 팔아 데이터를 모았다면 과감하게 실행하는 추진력도 필요하겠습니다. 철저하게 준비해서 꼬마빌딩 투자, 꼭 성공하시길 바랍니다.

김지민
금융부동산 자유기고가
"금융과 함께, 사람과 함께. 사람을 위한 금융이야기를 합니다"