정부의 새로운 부동산 정책에 따라 1월부터 신 DTI(총부채상환비율)이 도입됐고, 그에 이어 지난 3월 26일부터 RTI(임대업 이자 상환비율)가 시행되고 있는데요. 임대업자들의 신규 대출 한도를 심사하는 RTI. 어떤 제도인지 함께 보실까요?

부동산 임대사업자, 이제 대출받기 까다로워져요!

주택시장 규제가 강해짐에 따라 수익형 부동산에 대한 투자 수요가 증가하면서 부동산 임대사업자들의 대출이 늘었습니다. 이에 따라 정부는 부채 규모가 크고, 증가세가 가파른 부동산 임대업자의 부채를 까다롭게 관리하겠다는 취지에서 RTI를 계획했는데요. 신DTI처럼 강제적으로 시행되는 정책은 아니지만, 대부분의 시중 은행들은 이것을 가이드라인 삼아 대출 심사를 시행한다고 해요. 그렇다면, RTI가 무엇인지 조금 더 자세히 알아보도록 할게요!

RTI란?

RTI(Rent to Interest)란, ‘임대업 이자 상환 비율’을 의미하는 것으로, 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율입니다. 즉, ‘임대 수익으로 이자 상환이 가능한가’를 계산하는데 사용되는 비율이에요.

용도에 따라 달라지는 RTI 대출한도

부동산의 용도에 따라 대출한도에 차이가 있는데요. 주택용 부동산의 경우, 임대수익이 이자 비용의 1.25배 이상 일 때 대출이 가능하며, 상업용 부동산의 경우는 1.5배 이상이어야 가능하다고 해요. 즉, 임대수익이 적은 경우, 대출 가능 금액이 감소하는 것이죠! 그간 임대사업자 대출에는 LTV와 DTI 등 관련 규제가 없었던 것에 비하면 대출 받는 게 정말 까다롭겠죠?

하지만 앞서 언급한 것처럼 RTI는 강제로 집행되는 규제라기 보다는 대출 심사 가이드라인에 해당하는 것이기 때문에 은행 내규에 따라 RTI 기준에 미달되더라도 대출이 가능한 경우가 있습니다. 임대업자에게 다른 소득이 있거나 추후 상환 능력이 있다고 판단될 경우, 혹은 상속에 따른 불가피한 인수나 1억원 이하의 소액 대출, 중도금 대출 등은 RTI 심사에서 제외됩니다.

8억 원 가치의 상가 매매 시 RTI 시뮬레이션

새롭게 도입된 개념이라 다소 어렵게 느껴질 수 있으니, 예를 들어 쉽게 설명 해 볼게요. 8억원 가치의 부동산을 매매할 때, 임대소득이 월 2백만원, 보증금 6천만원이라고 가정한다면 최대로 받을 수 있는 대출 금액은 얼마가 될까요?

① (보증금 이자소득)
= (보증금) x (정기예금금리 1.56% 가정)
= 60,000,000원 x 0.0156
= 936,000원

② (월세 소득)
= (월세) x (12개월)
= 2,000,000원 x 12
= 24,000,000원

임대소득 = ① + ②
= 24,936,000원

RTI = (임대소득) / 연간이자비용 {대출금 * (연 이자율 3.6% + 스트레스금리 1.0%)} 로 계산 시

(1) 주택 대출(RTI 1.25)의 경우 최대 433,669,565 대출 가능
(2) 비주택 대출(RTI 1.5)의 경우 최대 361,391,304 대출 가능

따라서, 위와 같은 상황일 때 주택 임대 소득 목적일 경우 최대 4억 3천만원을, 비주택 임대 소득 목적일 경우 최대 3억 6천만원 대출이 가능하게 되는 것 입니다. RTI가 1보다 낮을 경우, 임대 소득이 좋지 않은 것으로 계산되며 부실채권으로 분류 되며, 대출에 제한이 생기게 됩니다.

RTI에 기대하는 효과는?!

부동산 임대업자의 신규 대출이 까다로워짐에 따라 임대업자의 과도한 대출을 막는다는 것 외에는 아직까지 예측된 기대 효과가 불분명한 편이에요. 금감원에 따르면 도입 후 1년 정도 지난 후에 새롭게 영향을 평가하여 임대소득을 반영한 기준으로 RTI를 재정비 할 계획이라고 합니다.

은행마다 다양한 조건을 가지고 있기 때문에 이용하는 은행의 대출 심사 조건을 잘 살펴보셔야 해요! 새롭게 시행되는 부동산 규제인 만큼, 당분간은 어떤 효과를 내는지, 어떤 부분을 수정 해야 하는지 지속적으로 지켜봐야 할 것 같습니다.